L’AVENIR DE L’ESPACE DE BUREAU À MONTREAL; PAS CE QUE VOUS PENSEZ
Alors que le travail à distance a proliféré dans un environnement COVID-19,
nous croyons que les lieux de travail physiques dynamiques resteront en demande
et la clé de la culture d’entreprise.
Les travailleurs d’aujourd’hui n’auraient probablement jamais imaginé
qu’ils devraient vivre – et travailler – à travers
une pandémie. Les verrouillages conçus pour ralentir
la propagation du COVID-19 ont incité de nombreuses entreprises à
tirer parti rapidement de la technologie pour déplacer leurs effectifs
au travail à distance. Cette expérience a suscité de grandes
question parmi les observateurs de l’industrie: la solution miracle
du travail généralisé à domicile devient un incontournable
à long terme – et cela conduira-t-il à une baisse de la
demande d’espace à bureau?
Nous pensons que la réponse est non. À notre avis, les entreprises apprécient
la puissance de la collaboration en personne.
Alors que le travail à distance peut être efficace
à court et même moyen terme, il ne peut remplacer
l’interaction humaine pour toujours, et cela peut introduire une longue
liste des risques. En fin de compte, la culture d’une entreprise a besoin
de connexion en personne – et les espaces de travail physiques
qui le soutiennent – pour prospérer.
Cette perspective est basée sur l’observation de ce qui se passe
avec des locataires de bureaux du monde entier, observations
dans les régions qui ont déjà commencé à se redresser – tels
comme la Corée du Sud et l’Allemagne.
Au cours des 40 dernières années, nous avons vu de nombreuses
périodes difficiles, y compris la bulle des dot-com
(lorsque les avancées technologiques telles que le télétravail
devaient rendre les bureaux physiques obsolètes),
et les attentats terroristes du 11 septembre 2001.
CE QUI NOUS ATTEND
La Corée du Sud a été très appréciée pour sa réponse au COVID-19
et son succès à limiter la propagation du virus, et ce succès
s’est étendu aux immeubles à bureaux. La plupart des employés du pays ont
déjà retournés sur leurs lieux de travail. En effet, les immeubles de bureaux à Séoul
sont occupés à environ 90% par rapport aux niveaux pré-COVID. Les ouvriers
dans tout le pays ont volontairement adopté des protocoles de santé et de sécurité
comme les masques et le lavage fréquent des mains et se sentir à l’aise
suffisamment pour prendre les transports en commun pour se rendre au travail –
un obstacle qui a prouvé être élevé dans d’autres régions.
Malgré la pandémie, nous continuons à voir la demande de bureaux de qualité.
En conséquence, nous sommes confiants quant aux perspectives à long terme
pour le secteur des espaces à bureau à Montreal.
ENTRE-TEMPS LES GENS PAIENT LEUR LOYER.
Les paiements de location tout au long de la pandémie ont été
stable pour les immeubles à bureau à Montréal.
De plus, les baux d’espaces à bureau étant de nature à long terme
(5 ans ou plus), nous pensons que le secteur devrait bien se
protéger contre tout repli du marché à court terme ou
sentiment négatif qui pourrait survenir au cours des 12 à 18 prochains mois.
LA VUE À COURT TERME VS LA DÉCISION DE FACEBOOK
Quand il s’agit de travailler à domicile, nous avons vu
les employeurs adopter différentes approches en cette période.
Certaines entreprises technologiques très visibles ont
ont annoncé que leurs employés continueront de travailler
à distance pour une période prolongée, voire indéfinie.
Cependant, nous restons sceptiques sur le fait qu’un nombre important
des locataires se retrouveront avec une main-d’œuvre vraiment éloignée
pas plus longtemps que nécessaire dans leur région.
En effet, après avoir annoncé que jusqu’à la moitié de ses employés travailleraient à domicile
dans les 10 prochaines années, Facebook a récemment signé
un bail de 730 000 pieds carrés dans l’ouest de Manhattan
en plus d’un autre bail signé tardivement l’an dernier pour 1,5 million de pieds carrés à seulement quelques pâtés de maisons.
Les décisions de certaines entreprises de conserver leur
les employés à domicile dans un avenir prévisible ne
reflètent pas nécessairement des changements stratégiques à long terme.
Dans de nombreux cas, ces entreprises ne peuvent pas accueillir plus de 50% des
leurs effectifs au bureau tout en observant les règles de
distanciation et de nombreuses lignes directrices et plans gouvernementaux
qui ont évolué avec des échéanciers incertains.
Enfin, il convient de souligner que certaines entreprises technologiques,
de vente de services cloud, de produits en ligne et
ses applications, et ne sont donc pas pressés d’encourager leur
les gens à revenir.
En attendant, bon nombre de locataires d’immeubles à bureau à Montreal sont activement
engagé dans le développement et l’exécution du retour au travail
dont le rythme varie selon les régions. Promenez-vous sur la rive sud et vous allez voir des stationnements remplis comment avant COVID. Dans de nombreux
Pays asiatiques, y compris la Chine et la Corée du Sud, on a
vu une grande partie de la main-d’œuvre retourner au bureau.
Lorsque les employés reviennent au bureau, ils constatent que
leur environnement a subi des changements importants.
Celles-ci peuvent inclure des procédures de nettoyage intensifiées
conformément aux directives sanitaires révisées, les politiques
s’assurer que les employés malades ne viennent pas au bureau,
équipement de protection individuelle fourni par l’entreprise
et les exigences de distanciation sociale.
LES PERSPECTIVES À LONG TERME: LE BUREAU RÉAFFIRMÉ
Il est certain que les changements potentiels de la demande de bureaux dépendront
sur des facteurs plus larges. Les gouvernements doivent équilibrer
problèmes de sécurité avec la réouverture des bureaux, qui joueront
un rôle majeur dans la détermination des plans d’entreprise.
Quoi qu’il en soit, basé sur notre expérience
sur les marchés immobiliers, nous voyons déjà
tendances émergentes à plus long terme:
Le travail à domicile deviendra finalement
un complément plutôt qu’un substitut,
Alors que le travail à distance peut offrir de la flexibilité
pour les salariés, le travail de bureau permet la collaboration,
connexion et culture – ingrédients essentiels pour
croissance de l’entreprise, gestion et contrôle des risques,
et le développement des employés. Selon un récent
rapport du FICC Markets Standards Board,
des effectifs distants largement répartis posent
40 risques spécifiques aux entreprises, dont ceux
liés à la cybersécurité, à la confidentialité, à l’exécution,
traitement et productivité du personnel.
L’interaction en personne est particulièrement importante lorsque
l’intégration et le mentorat des jeunes employés –
qui, bien sûr, sont la clé du long terme d’une entreprise
croissance. ces processus ne peuvent pas être répliqués et maintenus par vidéo
conférence sur le long terme.
Il semble que le vent tourne déjà l’idée
que le travail à domicile durera éternellement. Selon
le Wall Street Journal, plus d’entreprises disent maintenant
qu’ils ne voient pas le travail à domicile comme une solution à long terme.
Jes Staley, PDG de Barclays, a récemment commenté
sur l’importance d’avoir des employés au bureau
à long terme: “Nous voulons que nos gens se retrouvent ensemble,
s’assurer que nous assurons l’évolution de notre culture et
nos contrôles, et je pense que cela se produira avec le temps.
En effet, selon un récent sondage, les locataires se disent excités
de voir leur compagnie ramener les employés au bureau et pouvoir interagir.
Une enquête récente auprès de plus de 2300 travailleurs aux États-Unis
montre que de nombreux employés ressentent la même chose. L’homme aurait-til besoin d’interactions avec ses pairs.
L’interaction en personne est particulièrement importante lorsque
l’intégration et le mentorat des jeunes employés –
qui, bien sûr, sont la clé du long terme d’une entreprise
croissance. ces processus ne peuvent pas être répliqués et maintenus par vidéo
conférence à long terme.
La demande de pieds carrés restera stable—
et dans certains cas peuvent même augmenter. C’est un
idée fausse que toute augmentation permanente de
le travail entraînera automatiquement une diminution de la
quantité d’espace de bureau nécessaire pour accueillir les
employés. Avec pratiquement tous les employés à venir
au bureau au moins une fois, les entreprises
auront généralement besoin d’au moins le même montant
d’espace comme ils le faisaient avant la pandémie.
La plupart des employés veulent également plus d’espace personnel,
non seulement pour des raisons de santé et de sécurité, mais parce que
le mouvement de plusieurs décennies vers la densification des bureaux
peut avoir balancé le pendule trop loin dans une
direction. Par exemple, de nombreux travailleurs seront heureux
de dire adieu au «hot desking», la tendance du bureau qui
a fourni aux employés un nombre limité de
sièges non attribués à partager entre eux.
Et avec certaines normes de distanciation sociale et de santé
et protocoles de sécurité susceptibles de durer, certains voudront encore plus d’espace.
Basé sur des recherches récentes
et des exemples en direct, cela pourrait se traduire par environ
200 pieds carrés par personne (environ la densité moyenne
vu en 2011) et un besoin d’environ 33% d’espace supplémentaire.
Les grandes villes ont survécu à la crise des années 70,
les vagues de criminalité des années 80 et
le 11 septembre.
Bien sûr, New York et Montreal, par example, n’ont pas seulement résisté à ces
tempêtes mais sont apparus plus forts, pour une raison simple:
Les jeunes et les moins jeunes veulent profiter du dynamisme
d’une grande ville.
Des espaces de bureaux de haute qualité dans des
les marchés soumis à des contraintes d’approvisionnement continueront également à attirer des locataires car les grandes villes continueront de desservir
comme aimants pour le talent. Ceci, nous prévoyons, restera
le cas alors même que nous sommes confrontés aux défis du COVID-19—
Une offre plus faible pourrait compenser une baisse de la demande
pour les bureaux.
Un rapport de recherche de Citi du 29 juillet note que l’actuel
niveau de création de bureaux aux États-Unis,
est nettement inférieur à la moyenne historique.
MAINTENANT NE SIGNIFIE PAS POUR TOUJOURS
Cela ne veut pas dire éternellement. L’investisseur immobilier se doit
de maintenir une perspective à long terme. Après le 11 septembre,
par exemple, presque tout le monde s’attendait à ce que les entreprises
quittent les étages supérieurs des tours de bureaux en masse, et
il était difficile d’imaginer que les travailleurs se sentaient à l’aise
retour aux affaires comme d’habitude. Mais tandis que les souvenirs
de cet événement ont eu un impact durable, tout le monde
a finalement repris le travail, même aux plus hauts
planchers. Dans le même temps, de nouvelles procédures
mis en œuvre immédiatement après les attaques – tels
comme contrôles de sécurité et utilisation de cartes d’identité—
sont devenus des caractéristiques permanentes du paysage immobilier.
Dans la même veine, il est important de distinguer
entre des mesures temporaires à la suite de la
COVID-19 et pratiques à long terme.
Il faut éviter les réactions instinctives. Malheureusement lorsqu’il fait mauvais, les gens pensent qu’il va toujours faire mauvais et lorsqu’il fait beau, les gens pensent qu’il va toujours faire beau. Demandez à Warren Buffet.
LE BOTTOM LINE
Il ne fait aucun doute que l’expérience de la pandémie
laissera une marque durable sur les gens et comment ils
vivent leur vie quotidienne. Les gouvernements devront s’assurer
que les gens se sentent en sécurité dans les transports en commun
encore une fois – et travailler dans un bureau devra valoir
le voyage. Avant les fermetures, les bureaux étaient
déjà un facteur clé influençant la capacité d’une entreprise
pour attirer et retenir les meilleurs et les plus brillants.
Cela ne deviendra que plus important dans l’ère post-COVID-19 comme effets psychologiques de la pandémie conduit potentiellement les travailleurs à rechercher
entreprises avec des espaces plus spacieux.
En fin de compte, nous nous attendons à ce que le secteur des bureaux continue
de prospérer, avec une demande encore plus grande d’immeubles de haute qualité.
Ces bureaux qui offrent un environnement qui
exploite la puissance des connexions en personne,
avec un soutien supplémentaire pour la santé des employés
et la sécurité. En d’autres termes, nous pensons que le nouveau
normal ressemblera beaucoup à l’ancien normal – et que
le bureau réapparaîtra comme centre de gravité
pour les entreprises et leurs salariés.
Un an après le COVID, les gens recommenceront à vivre comme avant, à se serrer
la main, à partager un ascenseur. Ils auront tout oublié.
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Comment les espaces de bureau vont changer après le coronavirus
Créer des espaces de bureau à l’épreuve des pandémies pourrait impliquer des solutions à court terme, de nouvelles formes de travail et des mises à niveau de la conception à long terme qui placent l’hygiène au cœur de la planification en milieu de travail.
Alors que de nombreux pays se dirigent prudemment vers l’assouplissement des mesures de confinement liées à la Covid-19, beaucoup d’entre nous commencent à imaginer le moment où nous pourrons arrêter de travailler depuis nos tables de cuisine et retourner au bureau. Cependant, en l’absence de vaccin, des aspects des lieux de travail modernes devront être modifiés si les employés doivent retourner en toute sécurité à leur bureau.
Les experts suggèrent que cela pourrait impliquer une combinaison de solutions à court terme visant à renforcer la confiance des travailleurs, à réduire le nombre d’employés au bureau en même temps et à des nouveautés et des modifications de conception à plus long terme qui placent l’hygiène au cœur de la planification en milieu du lieu de travail.
La première phase de la reprise de la vie de bureau mettra en vigueur des changements fondamentaux pour assurer la sécurité des employés et apaiser les craintes, déclare Albert De Plazaola, directeur de la stratégie mondiale chez la société de design Unispace. “ Nous avons peut-être vécu avec la grippe durant de nombreuses années, mais c’est la première fois que notre génération fait face à une pandémie. Nous sommes désormais hyper conscients des risques pour la santé, qu’ils soient réels ou imaginaires. Et les employeurs sont hypersensibles du risque de responsabilité si les gens tombent malades au travail. “
Cependant, avec tant d’incertitude, il est peu probable que d’importants travaux de réfection seront entrepris de si tôt, explique De Plazaola, qui est basé à San Francisco et a travaillé pour Facebook et Yahoo !. “ Il y a beaucoup d’activités, mais elles sont uniquement axées sur les solutions tactiques. Personne n’est disposé à investir une somme importante dans des solutions qui pourraient être rendues inefficaces [par notre compréhension accrue de la Covid-19, ou par vaccin] dans six mois. Ce que vous verrez, ce sont de petits coups ciblés – presque des interventions chirurgicales – qui procureront aux employés un sentiment de sécurité. “
Les postes de travail étaient axés sur la confidentialité et l’acoustique – ils représentent désormais une séparation physique entre collègues – Brent Capron
Le “ garde-éternuement “ fait partie d’une de ces mesures à faible coût et à fort impact. Brent Capron, directeur de la décoration d’intérieur au cabinet de design global Perkins and Will à New York, utilise le terme pour décrire un panneau supplémentaire installé entre des bureaux respectant les distances sociales. “Auparavant, les postes de travail concernaient la confidentialité et l’acoustique. Maintenant, ils représentent une séparation physique entre collègues. Jusqu’à ce que nous trouvions espérons-le, un vaccin, cette barrière physique rendra les gens plus à l’aise “ précise-t-il.
Bureaux distribués et jours de rotation
Peut-être sans surprise, on annonce la fin des espaces de travail ouverts et le retour aux petits bureaux privés. Les salles de réunion, par exemple, pourraient être utilisées comme bureaux jusqu’à ce que les protocoles de distanciation sociale soient assouplis. Cependant, Amanda Stanaway, architecte principale basée à Sydney du cabinet d’architecture et de conseil Woods Bagot, affirme que les bureaux alvéolaires ont “ des avantages limités pour la culture et la communication en milieu de travail”.
Les lieux de travail adopteront des solutions à court terme pour renforcer la confiance des employés avant d’envisager des solutions à long terme.
Certains de ses clients, dit-elle, sont plus intéressés par l’idée de bureaux décentralisés. Éviter un hub central surpeuplé pour un ensemble distribué de petits bureaux pouvant être plus proches du lieu de résidence du personnel signifiant une exposition moindre aux maladies infectieuses comme la Covid-19 et les transports en commun.
“ Le fait d’avoir de petits groupes de personnes travaillant en collaboration répondrait au besoin de connexions et améliorerait la santé mentale, mais sans risquer une exposition massive, où une personne attrape le virus et tout le monde doit s’auto-isoler “ précise-t-elle.
À court terme, il semble probable que nombreux parmi nous continueront de travailler à domicile même une fois les ordres gouvernementaux levés. Un effectif échelonné peut devenir la norme, avec des groupes plus petits qui arrivent un jour sur deux et des équipes qui évitent les pics de transport aux heures de pointe.
“ Les organisations sont en train de mettre au point qui a le plus besoin d’être au bureau et à 30%, ce qui est probablement le point idéal pour la distanciation sociale”, déclare De Plazaola. Avant tout, il envisage que les entreprises subventionnent les bureaux à domicile vu que la maison est désormais considérée comme un espace de travail légitime. Il s’agit de quelque chose qui pourrait potentiellement apaiser les inquiétudes concernant les impacts sur la santé des configurations ergonomiquement inadéquates.
Nous travaillons parce que nous apprécions le fait de nous réunir pour créer des idées et résoudre des problèmes – Amanda Stanaway
Stanaway affirme qu’un passage au travail à domicile pourrait “libérer” une partie des effectifs à savoir les mères qui travaillent et celles qui vivent loin des grandes villes et ont des difficultés à trouver un travail. Mais elle pense que les commentaires sur la superficialité du bureau sont exagérés. “ Oui, la plupart des gens travaillent pour gagner de l’argent, mais nous travaillons aussi parce que nous aimons nous réunir pour créer des idées et résoudre des problèmes. Je pense que c’est ce qu’il nous a manqué ces dernières semaines. Ce sentiment de connexion est fondamental pour la race humaine. ”
Des bureaux qui ressemblent à des hôpitaux
À long terme, les experts prévoient qu’une plus grande sensibilisation de la société aux maladies contagieuses pourrait ouvrir la voie à un nouveau type de bureau – ayant des éléments en commun avec un hôpital.
Les bureaux post-pandémie pourraient inclure des postes d’hygiène, des panneaux indiquant les itinéraires directs, des sièges séparés et une plus grande automatisation (Image: Unispace)
Capron, qui a conçu des immeubles de bureaux pour les hôpitaux et travaillé avec des équipes internes de soins de santé, applique maintenant cette connaissance à la conception d’espaces de bureaux. “ L’un des principes fondamentaux est de choisir des matériaux capables de résister à un nettoyage intensif à l’aide de produits caustiques. Vous verrez les surfaces poreuses comme le bois huilé naturel évitées, avec une préférence pour la pierre ou les stratifiés “ dit-il. Il s’attend également à voir des tapis teints dans la masse faisant barrière à l’humidité, car ils peuvent résister aux shampooings intenses.
Ces matériaux plus durables ne sont pas nécessairement plus coûteux que les alternatives plus familières. C’est important, car en ces temps économiques difficiles, peu d’organisations auront un budget pour une réparation coûteuse. “ La différence de coût n’est pas grande – il s’agit davantage de choisir judicieusement entre A et B ” , déclare Capron. “ Je pense également que les locataires exigeront plus de leurs propriétaires en termes de nettoyage plus réguliers. “
Il s’attend également à entendre davantage de discussions sur les systèmes de filtration de l’air qui utilisent la lumière ultraviolette. “ Même si un système UV n’est pas quelque chose que vous devriez avoir en plein air – il a tendance à être caché dans les canalisations- les entreprises peuvent envisager un nettoyage UV intensif lorsque tout le monde est rentré à la maison pour s’assurer que l’air est aussi propre que nous pouvons l’avoir.
J’adore l’idée que le lavage des mains devienne un nouveau rituel lorsque vous entrez dans un bureau ou un espace public – Brent Capron
Une autre caractéristique des hôpitaux qui est susceptible de devenir un symbole des bureaux sont les éviers: attendez-vous à ce que l’accueil et les espaces communs en soient équipés. «J’adore l’idée que le lavage des mains devienne un nouveau rituel lorsque vous entrez dans un bureau ou un espace public», dit Capron.
Il s’attend également à ce que les aménagements des bureaux changent, les chemins détournés étant éliminés. “ Le travail des médecins est si urgent et leur temps est si précieux qu’ils trouveront le moyen le plus rapide pour se rendre du point A au point B. Nous nous focaliserons également davantage sur le passage d’un point A à un point B de manière très directe, et serons conscients de ce que nous touchons en cours de route.
Protection de la vie privée ou autoréglementation
Un autre concept qui pourrait émerger est celui du “ bureau sans contact ” – les experts prédisent que cela pourrait se généraliser parmi les organisations qui peuvent se le permettre.
Par exemple, les employés pourraient éliminer le besoin d’appuyer sur des boutons communs en utilisant leur smartphone pour envoyer une commande à l’ascenseur ou à la machine à café du personnel ( à vrai dire, Perkins et Will ont une telle machine à café dans leur nouveau bureau ). Les salles de conférence pourraient être équipées de technologies à commande vocale pour contrôler l’éclairage, le matériel audio et visuel. Passer les portes ou tirer la chasse d’eau nécessiterait un simple signe, tandis que le self-service dans les cuisines de bureau pourrait devenir un vestige du passé, à remplacer par une automatisation ou un serveur dédié.
Des scanners thermiques ont été utilisés dans les aéroports – mais le déploiement d’une technologie semblable sur les lieux de travail susciterait-il des problèmes de confidentialité?
Il y a aussi l’idée que les entreprises pourraient surveiller de manière plus agressive les employés malades. Une possibilité consiste à intégrer des capteurs sensoriels sous les bureaux afin de surveiller la température corporelle, un responsable des installations étant alerté en cas de fièvre. “ Ce type de technologie existe déjà et ne serait pas difficile à intégrer “ , déclare De Plazaola. “ Mais cela soulève d’énormes problèmes de confidentialité. Les départements RH et juridiques devront peser le pour et le contre sur la bonne voie à suivre . “
Certaines organisations ont déjà introduit des mesures quelque peu similaires. Le distributeur d’équipement informatique en gros basé à Sydney, Dicker Data, a instauré le travail échelonné pour les travailleurs essentiels sur le terrain, les stations de désinfection géantes et les nettoyeurs supplémentaires. Ils ont également investi 10 000 AUD (6 470 USD, 5 258 £) dans un scanner thermique corporel, qui émet un son si quelqu’un a de la température en se tenant devant lui. Le responsable de l’entrepôt est chargé d’évaluer si le membre du personnel a l’air malade et doit être renvoyé chez lui.
“ À quelques reprises nous avons demandé au personnel de rentrer chez eux. Et je pense que cela a donné à nos employés un sentiment de sécurité “, déclare Mary Stojcevski, directrice financière de l’entreprise. Aucune objection n’a été soulevée quant à l’utilisation du scanner thermique, ajoute-t-elle, et lorsque le nouvel immeuble de bureaux de la société sera achevé en octobre, les 400 employés et les visiteurs l’utiliseront.
Aodhan MacCathmhaoil estime que l’autorégulation est préférable. Le fondateur de la société de déchets Waster, basée à Sydney, est actuellement à la recherche de nouveaux locaux et bien qu’il ait une longue liste d’exigences de sécurité, il n’envisagera pas de contrôles de température. “ Je pense que les aspects négatifs l’emporteraient sur les avantages. Le moral en souffrirait si les gens avaient l’impression d’être surveillés. Dois-je connaître la santé de mes employés? C’est définitivement une zone grise. Je ne suis pas un professionnel de la santé, donc je ne saurais de toute façon pas comment interpréter les données. ”
Quoi qu’il arrive dans les mois à venir, et même si un vaccin Covid-19 devient disponible, il semble probable que l’expérience de vivre une pandémie aura un impact durable sur notre façon de travailler et sur le fonctionnement de nos lieux de travail. Cependant, l’idée de venir travailler en étant malade pourrait devenir socialement inacceptable. À l’autre extrémité du spectre se trouve un accent sur la santé et l’hygiène tellement prononcé qu’il donne un nouveau sens à l’idée de travailler dans un environnement stérile.
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